无锡的乡镇,终将发展成城

这两年，乡镇板块的价值蜕变，在无锡楼市语境中被反复提及。不论是土拍还是新房市场，亦或是未来建设规划，无锡乡镇的发力都不容忽视。我认为，在不久的将来，无锡乡镇板块将伴随着城市化推进而不复存在，取而代之的是更多「新城」崛起。是时候重新审视乡镇板块的价值了，看看它们成「城」的可能性与必要性。（一）土拍，最能直观反映一个板块城市化建设的价值空间。近两年，正是无锡乡镇土地价值走高的时期。年，无锡共出让涉宅地块34幅，其中乡镇地块占7幅，占比约21%；年，无锡共出让涉宅地块49幅，其中乡镇地块多达18幅，占比提高到37%左右。▲年无锡乡镇板块楼面价▲年无锡乡镇板块出让情况假如说年是无锡乡镇地块价值的“觉醒之年”，那么年就是“爆发之年”，不仅出让数量大幅增多、吸引了更多品牌/规模房企，地块溢价率也有所提升。年，几乎所有乡镇板块都有土地供应，包括在土拍市场沉寂多年的阳山、玉祁、鹅湖等。截至目前，乡镇板块的“老大哥”梅村最高楼面地价已高达元/㎡，在售新房价格也达到1.9~2.4万，让人都不好意思再称它为“乡下”，这个地价、房价能与主流板块比肩；紧随其后的是钱桥，楼面价9千+，再次供应宅地时破万是肯定的，目前在售新盘也要1.8~2万＋；硕放、鸿山、洛社、马山、宛山湖板块，楼面地价都已8千＋，这几个板块的新房价格1.6~2.2万不等，具体因产品类别不同而异；另外，东北塘板块虽然去年土拍楼面价不高，但它离市中心距离近，有明显的规划利好，所以普通新房均价也得1.7万+。胡埭、玉祁、阳山，去年成交楼面地价都在7千＋，板块内新盘品质也不错，价格在1.55~1.8万之间；羊尖、惠山城铁站、东港、鹅湖，楼面地价6千＋，这几个板块目前在售新盘不多，羊尖镇在售的铂悦名邸，毛坯洋房均价1.5~1.6万；东港镇的红豆运河府，在售房源类型较高端，洋房、叠墅价格约1.7~1.9万。从、两年乡镇地块出让趋势看，越来越多的品牌房企愿意在乡镇拿地、看重乡镇市场，所以这几年乡镇新房价格也在持续上涨。价格洼地不断被填补，现阶段乡镇板块动辄上2万的新房价格，与核心板块的梯度差也不算特别大，至少从房地产市场来看，无锡这些乡镇板块都大有成「城」之势，关键还是要比拼“后期土地供应是否充足、未来规划能否顺利落地、新基建/产业升级能否尽快到位”这几个要点。有规划、有产业、有人口流入，才有未来。（二）那我们再来看下现阶段无锡乡镇板块的规划。随着无锡城市建设的推进，城郊/城乡也在不断融合发展，城市骨架越拉越大。最早的郊区可追溯到滨湖区河埒口、荣巷和蠡湖新城一带，如今这些地方要么被称为主城、要么被誉为无锡传统豪宅区，早已摘掉“乡下”的标签；得益于快速内环、地铁等交通利好，再有无锡城市发展布局战略的加持，最早一批新城——太湖新城、惠山新城、锡东新城、天一新城应运而生，想当年，这些新城板块也一度被人叫作“乡下”，如今，这四个新城已走过10~18年历程，虽说发展程度不尽相同，但基础配套都已完善，其中太湖新城、锡东新城被称为城市副中心也不为过。而现阶段仍被大家视作乡镇的这些板块，其实大部分也带有「新城规划」。比如，锡山区厚桥街道、羊尖镇、宛山湖一带，已被规划为「宛山湖新城」，规划面积43.05平方公里，其中，新城核心区东至锡通高速，西至走马塘河，南至锡山大道，北至锡沪路。▲宛山湖新城俯瞰实景图源：无锡锡东会宛山湖新城，走的是“自然资源＋产城融合”的发展模式，既有宛山荡珍贵的自然资源加持，也将有科技产业项目的引进落地，还将迎来地铁2号线延伸的多个站点，以及“天一中学宛山湖分校”这样的让当地人引以为傲的优质教育资源。据了解，优泰5G高端电子材料项目、总投资超亿的“宛山湖智谷”项目，已在宛山湖新城完成签约。有如此重磅的规划利好加持，五年后，厚桥街道、羊尖镇还是我们现在看到的“乡镇”模样吗？我想，肯定不是了，那时候请叫它们「宛山湖新城」！再比如，钱桥、洛社、阳山三地可以抱团，规划的是「锡西新城」。不仅有洛社这样工业强镇的产业底子支撑，也有阳山的特色农业旅游业加持，更关键的是钱桥的教育产业优秀，藕塘职教园发展已相当成熟，还有“省锡中钱桥分校”的规划落地，成为板块发展的一大支点。另外，地铁3号线北延线将从钱桥出发经过洛社、惠山城铁站、玉祁等板块。▲无锡地铁远景规划，和最新规划略有出入，仅供参考再看如今呼声很高的「空港新城」，囊括了“大鸿梅”板块——硕放、鸿山、梅村，轨道交通和航空物流能力是其发展的关键支撑点。早在年，无锡空港产业园区就正式成立，到年5月，更是升级为了无锡空港经济开发区。未来，得益于便利的空中物流，空港新城在产业方面可能更为强势。不难发现，无锡规划的最新一批「新城」，都是着眼于这届“乡镇”板块，并且几乎囊括了现阶段所有的乡镇。未来，这批乡镇都将融入无锡“地铁时代”；产业都将转型升级；教育、医疗、商业等配套都会加码；居住体验必然越来越好。属于它们的「新城时代」，终将来临。当然，目前来看，锡北张泾镇的城市规划，似乎还稍微滞后那么一点点。（三）另外还有一点不得不提，那就是无锡的市区面积——本身就很小，市区面积小，必然会将每一寸土地都充分利用发展起来。▲中国50个主要城市的市区面积一览无锡市区面积是第六小图源：刘晓博说财经无锡市区面积仅平方公里，全市总面积仅平方公里，怎么看都是面积小。这时候大家就更能感受到无锡外围所谓“乡镇”板块，需要尽快规划建设、与主城融合发展的必要性了，这大概是无锡城建之必然。另外，锡澄一体化、锡宜一体化，乃至苏锡常一体化，深度融入长三角经济产业核心，这些都不只是说说而已，无锡已经在积极行动中。总之，像无锡这样经济发达的小面积城市，与同等级的大面积城市相比，无锡的城市化率会更高。未来，无锡市区的外围板块，终将抓住发展契机，建设成「城」。

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