虎狼环伺,青岛能凤凰涅槃否皇华财经

成也萧何，败也萧何。

年6月在青岛举行的上合峰会，成就了青岛住宅市场为期22个月的上涨周期。期间全市平均房价由元/平上涨至元/平，涨幅达到69.27%；但随着峰会的落幕，青岛的楼市应声而落，仿佛瞬间陷入了一片沼泽，开启了长达21个月的绵绵震荡盘跌的苦寒岁月。

年3月，新冠疫情的尾声阶段，随着货币供应量M2重回两位数的刺激带来的全国楼市回暖，青岛房价终于小荷再露尖尖角，出现了重振迹象。如下图所示：

但是，“更加灵活适度”的货币政策，只是影响楼市的外部因素，会在一定时间周期内影响价格的变化。更关键的是，青岛房地产内在价值的提升，才符合青岛市民“满足对未来美好生活的向往”这一宏远目标；才是青岛吸引外来人口、重振青岛竞争力的根本；也才是青岛房价上涨的源动力。

一个城市，只有在经济、教育、医疗等各个方面综合发展，才能具有城市吸引力，才能实现价值层次的跨越。

在新一届领导班子的带领下，这些，已经在路上。

PART1从宏观上看经济结构调整

刚才提到，住宅市场的价值，源于城市价值。谈城市的价值，需要从基础的青岛经济宏观面开始。没有强有力的经济支撑，楼市价值自然失去了根本，成为无本之木、无根之萍，而无从谈起。

年末，青岛全市实现生产总值（GDP）亿元，列中国三十强市第14位，被上年位居第15位的宁波和第14位的无锡连续赶超，下滑了2个位次。而青岛之后的郑州和长沙，则以亿和亿的微小差距紧紧追赶，稍有不慎就有可能被其超车。

青岛，可以说是周围虎狼环伺，危险重重。

人们都知道，传统制造业在青岛的经济发展历史中，发挥了不可或缺，甚至至关重要的作用。但随着经济新常态的到来，劳动密集型产业的劣势越来越凸显。无论国家上层还是省市层面，都把青岛市的新旧动能转换试点作为了工作重点。

对于青岛来说，新旧动能转换就是产业结构的优化和调整，就是降低传统制造业在经济中的比重，并逐步让位给第三产业和高端制造业等符合未来趋势的新产业。我们一起来看一下青岛第三产业的发展近况：

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从时间维度，比较青岛市-年度《国民经济和社会发展统计公报》看第三产业发展变化：

年：第一产业增加值.97亿元，增长3.2%；第二产业增加值.21亿元，增长6.8%；第三产业增加值.10亿元，增长8.4%，三次产业比例为3.4:41.2:55.4年：全市第一产业增加值.9亿元，增长3.5%;第二产业增加值.6亿元，增长7.3%;第三产业增加值.0亿元，增长7.7%。三次产业比例为3.2：40.4：56.4。年：全市第一产业增加值.98亿元，增长1.6%；第二产业增加值.76亿元，增长4.7%；第三产业增加值.57亿元，增长8.0%，三次产业比例为3.5:35.6:60.9。

如下图所示：

由上图，我们能够看到年青岛市的产业结构呈现了较大的变化：第三产业高速增长，比重明显提升，第一、二产业经济比重下降，在增速上也分别较上年下降了1.9和3个百分点。

虽然年末青岛第三产业的比重还只有60.9%，但已经呈现可喜的趋势变化。

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从空间维度，在重点城市中横向比较青岛第三产业发展情况：

第三产业，在每一个现代化城市中都是发展的重中之重。在我们统计的19个有能力竞争国中的城市中，分析青岛第三产业地位：

从《19城数据》中我们看到：

第三产业增加值增速在8%以上的城市分别是：南京、成都、长沙、武汉、佛山、杭州、青岛7个城市，12个城市增速列青岛之后；

第三产业增加值与GDP总量比重在60%以上的城市分别是杭州、成都、昆明、天津、西安、南京、沈阳、青岛、武汉与合肥10个城市；9个城市在青岛之后。

可见，青岛的第三产业发展在19城中占中上游的位置，向上进步空间很大，后面则有诸多强者虎视眈眈、步步紧追。

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站在未来看现在。

青岛新一届领导班子清楚地看到，要想在以后的发展中更快一步，必须咬牙忍住改革带来的阵痛，必须致力于传统产业升级和新兴产业发展。年，青岛提出“学深圳、赶深圳”的口号，开始强力破除低端低效供给，着力化解过剩产能；年再次拥抱上海，致力现代服务业发展，尤其是金融服务业方面，提出将崂山金家岭打造成为“北方陆家嘴”，目标定位在：

服务于航运贸易的金融中心、全球创投风投中心和面向国际的财富管理中心。

年经国务院同意青岛成为我国唯一一个以财富管理为主题的国家级金融综合改革试验区。但我们认为，直到现在才是一个真正的开始。因为看的出来，管理者的意识在新一届领导班子成立后，才开始了真正的转变。

切换车道的时候，总是要减一下速的，改革总是要付出一些成本。我们无畏一时的GDP被赶超，只要意识在进步、行动在加速，在新旧动能转换的阵痛期付出一些代价是可以容忍和接受的。

只要雨过之后，是彩虹。

PART2从微观上看青岛的新产业变化

从官媒渠道，我们看到，工业互联网、软件、人工智能与高端制造业在青岛已经开始落地，并将逐渐成长为新产业和新动能。比如：

1）杭州的消费互联网在全国独领风骚，青岛则将以发展工业互联网，打造未来的“中国工业互联网之都”为目标。制造业龙头海尔以推进制造业与互联网的融合创新为主线，其COSMOPlat工业互联网平台于年入选国内十大跨领域、跨行业工业互联网平台。

2）年青岛软件产业实现稳步增长。1-11月软件业务收入.1亿元，同比增长16.6%。年初青岛市被国家授予“中国软件特色名城”称号，成为中国第5个软件特色名城。

3）年，全国15家人工智能龙头企业，包括华为、腾讯、商汤、科大讯飞等联合在青岛成立人工智能产业共同体，使青岛成为继上海之后的国内第2个人工智能创新应用先导区。

4）年初，青岛成功签约富士康，其半导体高端封测项目落地青岛西海岸。该项目将成为青岛市工业互联网、人工智能、5G通讯等新基建的重要组成部分，并助力青岛的“高端制造业+人工智能”融合发展，使新一代信息技术成为创建“制造强市”的引擎，推动青岛建设国家级集成电路产业基地。

5）国际半导体产业园总投资3亿美元，引进新加坡、日本等国家的上下游高端产业链企业，与芯恩（青岛）集成电路有限公司项目一起，共同构成了青岛市半导体“巨无霸”研发生产基地，青岛将以此为依托，建设集成电路产业高端集聚区，并形成中国江北的半导体、机器人产业集群。

6）40家内容制作、设备研发、近眼显示、场景应用、感知交互等VR领域尖端科企进驻青岛西海岸5G高新视频实验园区，5G高新视频产业集群逐渐成型。

还有很多。年全市5G、大数据、物联网等新基建项目在内投资总额高达亿元，还有个总投资亿元的重点工业项目开工建设；总部经济有兴华基金、天行昆仑科技、东华鲲鹏、盒马鲜生总部等。

从青岛的新建项目在产业结构中的分布，我们可以看出，青岛在新旧动能转换中，重点着力布局新兴产业，力促新一代信息技术的应用和渗透融合，积极培育新的增长点、形成新的经济发展动能。

在这些新的高科技产业形成产能之后，我们有理由期待，青岛必将踏上新的起点，实现凤凰涅槃般的腾飞。

PART3城市地位再提升

住宅市场的价值，与城市的地位息息相关。我们知道，一个城市的地位决定着它的吸引力，决定着人流、物流、资金流。

比如北京作为国家政治文化中心、上海作为国家金融、经济中心，深圳作为经济特区和全国性经济中心城市，这样的城市地位吸引了大量人口的流入和资金的汇集，也为其城市住宅价格确立了全国领先的价值中枢。

对于青岛，是全国计划单列市、国家重要的沿海中心城市和国际性港口城市，准国家中心城市；拥有着西海岸新区、经济技术开发区、高新区、山东半岛蓝色经济区、自贸区、上合示范区等6个“国家级”头衔；国家首批确定的23个国家物流枢纽之一；胶东经济圈“青烟威潍日”胶东五市一体化发展的领衔者，山东济、青两个都市圈的核心城市之一，城市地位在江北也可以说一骑绝尘。

尤其是，4月份发改委号文《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提到：

加快发展重点城市群。提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市，强化用地等要素保障，优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题。

该文明确提出了对计划单列市的优化发展战略，加快发展直辖市等四类城市为中心的重点城市群，甚至为此提到完善“管辖范围”，可见国家对重点发展这四类中心城市的急切、决心与魄力。

而青岛作为计划单列市和重要节点城市以及山东半岛城市群的核心城市，毫无疑问将受到国家政策的倾斜，城市地位未来只会提升而不会有下滑之忧。

PART4城市的价值还受到教育、医疗水平的重大影响。

人口流入的动力，在于城市的吸引力。

这个城市要能够给流入人口更多的利益，能够给流动人口提供更好的就业、创业机会；能够在这个城市享受到更好的教育和医疗资源；能够给市民更好的居住环境。无论年轻人的丰富休闲娱乐生活，还是中老年人的养老自然环境，能够满足人们对美好生活的向往需求。

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教育，绝不仅仅是子女的小初高阶段教育，本科以上阶段的教育水平更是重点。

本科以上阶段教育，不但有效带来资金流，拉动地方消费，更重要的是本科以上院校培养的都是具有高层次的人才，如果能够留在本地，必然可以将知识转化为生产力，极大地推动地方经济发展；

同时一个本科以上学生留在这个城市，意味着一个新家庭的入驻，就意味着城市人口红利的增加。

我们对青岛现有高校及当前筹建、在建的高校进行了统计：

可以发现，青岛原有存量专、本科院校22所，最近引进或新建大学17所，以及未列入表内的中德工业大学、山东中医药大学、西南交通大学等等，累计已近50所大学。且其中有康复大学、对外经贸大学等名校及哈工大、中国科学院青岛科教园等高端人才培养基地。

应该说，这些大学培养的即是服务全国的人才，也是服务青岛的人才。只要青岛有具备足够吸引力的政策留住他们，必然为青岛的城市发展输入新鲜血液、增添新的活力。

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和教育一样，医疗也是关系民生、老百姓非常

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