百万粉丝要的买房避坑地图来了

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郑州轨道交通3号线一期、4号线在26日11点18分正式开通载客。

这是一个历史性的时刻，喜大普奔！

但是，这时候出现了很多不和谐的声音。少部分人此时对郑州冷嘲热讽——

不就是通了两条地铁，至于吗？

因为年年内多个城市都迎来了一波地铁开通的高潮——

比如，深圳年内已陆续开通6号、10号、8号线一期和2、3、4号线延长线等6条地铁新线；西安地铁5、6、9号线开通；成都今年也开通了5条地铁线路。

相比这些城市的开通量，郑州简直不值得一提。这话说的好像对，但又完全不对。

一直以来，郑州都是一个追赶者，特别是地铁，在中西部城市中，郑州的地铁起步最晚。

我们从下图中可以看到，年郑州才开通第一条地铁。

那么在-，7年时间，郑州轨道交通里程一路升级打怪，最终在年底跃居到全国十二强的位置，相比开通时间，前进了7名。

在3号和4号开通之后，郑州已经开通的轨道线路是，1号线、2号线、城郊铁路一期（9号线）、5号线、2号线二期、14号线市民文化区段、3号线和4号线。截至到今天，郑州地铁总里程已经达到公里（左右）。

至此，郑州地铁突破十字+环线轨道现状局面，质变成网。

与此同时，12月26日起，郑州地铁1号线、2号线、3号线、4号线、5号线延长运营服务时间至23：00，这就是线状和成网的本质区别。

接下来三年陆续开通的还有6号线一期、7号线一期、8号线一期、10号线一期、12号线一期等。

按照郑州市轨道交通远景线网方案，未来郑州有21条线路共.9公里，也就说郑州轨交建设才刚刚开始。

我们之前无数次的写过，作为一个普通的内陆中西部二线省会城市，郑州在过去60年从小县城到今天的国家中心城市，再到GDP破万亿，人口破千万，这是建国后紧随深圳速度的发展速度。

但郑州并没有创造出媲美深圳的财富神话。一方面是因为郑州城运上限是绝对无法和国际一线城市大深圳相提并论的，完全不在一个level上。

另一方面是郑州还没有迎来它城运的最高峰。

是的，郑州风雨兼程五六十年，真正能在中国城市版图中占据一席之地，还需要时间。

也就说，未来郑州至少有一次城运红利的大爆发。

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在过去三年中，我们不可否认郑州房地产市场的低迷。

双湖科技城、绿博、南龙湖、滨河、金水北、管南甚至北龙湖的底相继被锤破……。

作为国内二线城市，郑州房地产市场表象之上堆满了颓废，房地产全链条信心都被击垮。郑州成了最没排面的弟弟，接受全国的DISS。

跌跌不休，整个河南都撑不起一个郑州？别问，问就是郑州不配！

但，任谁也不能否认郑州，在过去三年日新月异的变化。

1、旧城焕新改造的尺度大

年，郑州完成余个主城区老旧社区改造。

比如房龄超过30年的工人新村，经过刷新立面、线网入地、拆除违建和重塑街道后，绽放出新的光彩。

年，郑州完成40条类主城区街道改造。

比如，桐柏路将原有的硬质隔离被拔除，车道被绿化带彻底隔开。每一个大型路口，都有街角公园。机非混行的顽疾以充满美感的形式被解决。

2、文创产业的赋能的意志强

9月17日，徐立毅书记出席郑煤机改造的芝麻街双创园开园仪式，能明显看出政府对文创及文创产业思路的转变和重视。

10月，国棉三厂住宅区开始全面改造。这不是一般老旧小区改造，而是结合郑州纺织博物馆，将整个的三厂居住社区建设成为一个特色历史文化街区。政府拿出了非常高的补偿标准，在高评估的基础上再上浮1.3倍赔偿。亦能看出政府对文创产业的重视程度。

郑州的文创园都起步晚，运营经验不成熟。目前落地的二砂、良库工舍、石佛艺术公社、瑞光创意工厂、彩虹盒子、芝麻街等文创园。

年，郑州启动重塑十余个带有浓重底蕴特征的城市文化地标。

其中郑州人的文化地标“二七广场”，进入历时14个月的升级改造期，蜕变成为拥有民国特色和城市底蕴的“会客厅”。

曾经的郑州经历过野蛮的生长，文化的沙漠；如今郑州的“中优”战略，已从野蛮生长，开始以一种保留，一种尊重，一种敬意，对待自己的文化符号。

3、知名度提升的迫切

继年少数民族运动会之后，郑州迎来春晚分会场，紧接着年——

9月24日至26日，年中国金鸡百花电影节暨大众电影百花奖在郑州举行。9月27-28日，中国强企业高峰论坛在郑举行。11月19日-22日，中国·郑州国际乒联总决赛在郑州奥体中心体育馆挥拍开赛。

《在郑州遇到百花》

4、高新产业导入的大手笔

阿里入郑，绝对是浓墨重彩的一笔。

6月16日与阿里巴巴签署协议，打造中原数字经济第一城。不仅带来产业，还为郑州埋下数字经济和数字城市的种子，成立数字郑州科技有限公司，共同负责将数字经济、智慧城市、政务服务及金融创新等领域。

作为郑州人，特别是年一定会感到郑州在数字经济、城市管理、数字政府三方面的变化。

比如郑好办app就是阿里和郑州市市政府数字城市的主要落地成果之一。政府已经将多种需要居民日常需要跑到办事大厅中办的业务，移到了手机之上。有了郑好办，老百姓办大多数事情，从原来的“只要跑一趟”变成了“一趟都不用跑”，非常方便。

再比如——

自4月1号起累计发放数十亿消费券，鼓励本地消费，拉动比稳居全国top5；2月10号郑州率先上线居民小区健康登记系统，成为国内数字化“战役”的样本；

郑州数字治理指数位列全国第七，紧随杭州、深圳、北京、上海、武汉、广州。

除了阿里入郑州，浓墨重彩的另一笔是中原科技城。

年9月15日，郑州乃至河南最高规格的中原科技城政策发布会盛大举行。中原科技带以智慧岛为带动，以北龙湖北部片区为核心，以科学谷（鲲鹏软件小镇）为拓展区，形成科技带。

另一个重大科研落地项目是，11月25日，郑州中心正式成为继天津、长沙、深圳、济南、广州、无锡之后全国第7家国家超级计算中心。

从招商看，11月17日，上海沪豫合作交流会暨项目签约仪式举行，有73个项目签约。

5、高等教育及人才战略

年政府工作报告中明确提出的继续支持郑州大学“双一流”的建设。

6月16日阿里巴巴与郑州签署包括郑州“城市大脑”二期项目、年数字郑州生态联盟、数字郑州人才战略合作等深化合作协议。

并由此阿里巴巴将与郑州合作“十百千万”项目——

“十”即3年与30家知名高校和科研院所共建产学研协作和人才培养机制；“百”即与家本地优势企业共同构建郑州“数字军团”；“千”即每年培养名具有阿里云资质认证的软件专业人才；“万”即培养1万名具有大数据素养的数字企业创业人才。

再往前看——

中国科学院计算技术研究所与郑州市人民政府共建的中国科学院计算技术研究所郑州分所，已经在郑州市郑东新区智慧岛揭牌成立；中国科学院过程工程研究所郑州分所；郑大新增一所国家重点实验室；

6、开启郑州四环时代

6月29日四环线及大河路快速化工程高架主线进行试通车。基本宣告四环高架主线开通，郑州正式进入“双环+井字”的快速路网时代。

7、米字高铁质的突破。

12月12日，郑太高铁通车。剩下的郑万、郑济也将在三年内完成。

在中国高铁米字形规划城市中，郑州是最接近完成的一个。

的郑州，它的变化是肉眼可见，发生在你身边，是每一个郑州人都无法视而不见的。

数千个破旧的家属院，焕然一新；几十条拥堵的街道，重塑更新；城市中的各种文化地标裹挟着浓重的文脉肌理，如星河一般散落在城区的角落里……

阿里、高铁、四环、百花奖、数字经济、中原科技城、地铁……，郑州的闪亮时刻历历在目。

在中国城市化进程的大浪潮中，在不进则退的城市大洗牌中，郑州正在经历的是一场无硝烟的战争。

在8月26日《郑州市国土空间总体规划（-年）》的报告中提到，基于城市定位，规划测算年郑州人口将会达到万人。

那么可以预见的是-，这10年是郑州的人口增长高峰，每年新增30-50万人口。

因此，对于郑州这个城市以及楼市，我们要有正确客观的认识，既要谦卑，也不能自卑。

要认清郑州只是一个千万人口的区域级中心城市，近5年内在中国城市排行榜上排在11-14位之间，前面有些城市是它短时间内无论如何也无法逾越的。

同时也要看到郑州天时地利的城运，郑州在中国城市版图中的位置和交通优势，注定它一定要崛起的。

这是它的使命，它主导不了，也无法拒绝。

在整个中国呈现南北差异，北方沉沦这样一个趋势下，郑州更像是一个南北关口。

在年前三季度北方城市GDP排行中，郑州排第四名，紧追青岛和天津。

毋庸置疑的是，郑州迟早要举起北方第三大城市的大旗。

郑州一定是匹黑马，而它的价值还没有被世人接受。正如我们前文所说，未来三年，它至少有一次城运红利的大爆发。

那么在这种情况下我们再来看郑州，再来来郑州地铁的分布图，你就会看到很多内容。

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如何在未来站准郑州城运红利大爆发的点？

有三个要素三分天下：学区、地铁、商业中心（区域级别）。

如果落到一个小区，以分打分。

其中小区本身的品质10%；

学区、地铁、商业中心分别占到25%、25%、20%；

剩下的20%是小区所在的板块价值，主要参照的是，高新产业的导入，城市发展方向，城市地标等三点。

那么有没有一个盘具备以上所有要素的正向分值呢？

有地铁、学区、商业中心并且处在高新产业导入区，并且在城市发展方向，还有地标做背景？

当然有。

请看下面这张图——

图片来自高楼迷，特此感谢。

这是一张郑州地铁站等距离计算图的截图，我用红圈划住的区域就是可能诞生这种楼盘/小区的区域。

在这个区域中沿着地铁站找区域级商业中心，大概率就是我们上面所说的楼盘或小区。

其最终的市场成交价格还需要学区的价格和自身品质来修正。

相信明眼人一眼就能看出来，这个区域唯一的缺点就是贵，是郑州高端及改善的主要区域，也是郑州房价的天花板。

我们身边更多的人还要考虑自己的承受力以及自己的生活需求。因此，请再看这张图——

图天来自高楼迷，特此感谢。

你会看到以下8点：

1、至少在年之前，郑州地铁网络以四环内为主。

因此，年在郑州买新房记住一句话，出了四环不是地铁米辐射区内的项目，放弃。

2、在四环内，地铁基本成网，四环外同一方向全部是单线。

四环外即使是地铁口，也要考虑60分钟单程通勤时间，这是在北上广深验证过的极限通勤时间。测算方式是从地铁口到最近的城市核心区域地标的距离。

建议超过极限时间的放弃，没有谁能长期坚持。比较合理的时间20-45分钟之间。

3、注意三环内三无区域

随着地铁的成网密集，地铁出行比例的持续增加，三年后同一区域品质相似的户型，价差会拉大到至少15%，且这个差距是永久性的。

特别是二手房市场，目前的价差普遍在8%左右，也就说地铁的红利还没有释放。

因此，年在郑州三环内买房，最好选有地铁的。至少在未来三年内净收益会多8%左右。

4、白沙至少在五年内只有一条8号线，走的是郑汴物流大道，因此对于白沙的绝大多数楼盘和小区来说，地铁的影响并不大。

5、杨金、鸿园片区，至少8年内都不会有地铁，对这两个区域的影响非常大。

虽然他们和北龙湖和龙子湖物理距离很近，却始终无法融入。未来很长一段时间都依然是孤岛区域（没有地铁不是唯一的原因）。

因此，唯有价差可以凸显它们的价差，这也就是之前我一直说这两个区域毛坯10元/㎡以下是值得考虑的。

至于什么北龙湖的邻居、天赋异禀，北龙湖的补充区域，改善人群的首选等等，统统都是屁话。

6、最失落两兄弟二七西南、金水西北，因为客观的地理环境限制，在这里个区域要注重学校、环线交通以及总价。

7、参看此图，米圆辐射范围内，乘以1.5基本上就是其步行距离。如果在这张图上没有被紫圈包围，基本上就可以判定非地铁盘。

8、综合地铁、商业、学区三点，年买房可重点看看以下地铁口的周边：郑大科技园站、郑州大学站、市民中心站、西流湖站、银屏站、二砂站、秦岭站、绿城广场站、医院站、路寨站、海滩寺站、张家村站、黄河迎宾馆、陈寨、东风路站、龙湖北站、东风路站、关虎屯站、会展中心站、尽说东路站、陈岗街站、康宁街站、农业南路、经开中心广场等，因时间篇幅有限，有未尽站点，可在留言区留言提醒补充。

9、最后，年一定要买房！一定是买入郑州的时间！

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