无锡TOD的发展与演化

—近期精彩回顾—

▲无锡的40年▲老炮的倔强后浪的高光

▲经开区的红与黑▲无锡的CBD之争

▲经开锡东段位之争▲开发商喜欢新中式

▲抢人大战的无锡姿态▲锡东“第二春”▲翻不过的老崇安▲无锡的城市底色近年来，伴随着我国城市持续扩张以及轨道交通的不断完善，TOD模式开始在各一二线城市大规模兴起。TOD，是指以公共交通枢纽和车站为核心，同时倡导高效、混合的土地利用（如商业、住宅、办公、酒店等），促使人们选择公共交通的一种开发模式。作为一种全新的土地开发模式，TOD可以说集“土地集约”、“交通便利”、“社群融合”等众多优点于一身，而无锡，正对土地集约需求较为强烈，两者一拍即和。无锡，成为了较早开始探索、寻求发展TOD的城市之一。年，随着无锡地铁一号线和二号线的先后开通，无锡此前最为繁华的商业中心三阳广场，在双地铁的加持之下，一跃成为无锡商业程度最高、最繁华的TOD。整体来看，三阳广场总面积达6.2万㎡，共设有27个出入口，米以内聚集了苏宁广场、恒隆广场、大东方百货等商场，以及城中公园、东林书院、崇安寺阿炳故居等众多历史文化资源，实现了米范围内建筑地面地下的高效联结。并且，在轨道交通的加持之下，三阳广场的规模和优越位置得到了最大程度体现，产生了类似“码头”的聚焦效应，其商业辐射范围也得以扩大至全城，让三阳广场的商业中心的位置得到了最大化巩固。年，《中国城市轨道TOD发展指数报告》发布，相关部门对全国个地铁站点进行数量和质量的打分，无锡超越南京新街口和上海人民广场独霸榜首，TOD综合指数分。并且在此后每年的评选中，三阳广场都始终霸榜三甲。三阳广场的成功，加强了无锡对于打造TOD项目的经验和信心，也推动了TOD模式在无锡持续扎根。于是其后，无锡开始率先寻求TOD模式与住宅项目的结合，绿地天空树项目正是其对于住宅TOD模式的首次尝试。年8月19日，绿地天空树公开“中国首个TOD生活研究中心”，规划在-米半径的范围内，将立体交通枢纽、立体商业系统、特色文化广场、生态立体公园等模块聚合于一体。绿地天空树项目效果图从规划来看，绿地天空树项目首次将轨道交通与住宅产品直接连接，并在此基础上，打造商业、公园等配套，无疑是对无锡TOD城市模式的一个全新尝试。但是作为住宅TOD产品的首次尝试，绿地香港为了打开无锡人对于TOD产品的接受度，在产品打造上明显更为倾向于住宅本身。比如，为了平衡住宅与商业之间的动静关系，绿地香港将二者从空间上隔离开，这样，不仅能满足业主乘坐公共交通的便捷度，更能保证业主对于私密性的追求。还比如，虽然作为无锡首个TOD住宅项目，绿地香港在营销时却未重点强调其TOD属性，更多将其作为一个丰富的配套加渚在住宅本身。因此，当时的购房者对于项目的印象，更多停留在一个配套更全面、交通更便利的住宅项目上。但是，作为无锡首个TOD住宅项目，绿地天空树在整个无锡TOD发展史中的作用依旧无法忽视，它不仅开启了无锡住宅TOD产品的先河，更是为此后其他TOD住宅项目的不断创新和迭代，提供了宝贵的借鉴意义。年，无锡迎来TOD发展元年。这一年三大TOD涉宅项目地块集中诞生，点燃了无锡TOD时代的导火索。6月，华润底价拿下新吴区永乐路与机场路交叉口西北侧地块，打造地铁三号线东风站TOD项目，这也是无锡地铁首个实现控股主导开发的车站TOD项目，案名华润置地公园汇。从规划来看，华润置地公园汇号称是无锡首个“社享型”TOD作品，打造包括复合商业、社享居住、垂直公馆、创意办公、立体交通等五大场景，囊括社区吃喝玩乐所有需求。在具体产品打造上，这个项目真正做到了地上地下一体化，将住宅、办公等功能区间，与社区第二食堂、儿童成长探索中心、一站式社区服务中心等多种业态通过轨道交通空间串联至一起，构成一个更为智能化的“生活中心”。

华润置地公园汇项目效果图

可以看出的是，这个项目在营销和产品打造上，开始有意强调“社区”这个概念。12月，京投发展、无锡地铁、中铁四局联手斩获经开区一幅核心地块，又一个TOD项目愉樾天成应运而生。相比于其他项目，愉樾天成体量更大，总占地面积达38万/㎡，分三期开发，其中一期与地铁四号线无缝衔接，整体包含住宅、商业、酒店地铁等多种业态。并且在具体规划上，愉樾天成不再满足地铁+商业的形式，而是寻求打造更为绿色智慧的社区，突出了年轻人更为

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