有地铁的城市,才有未来

前几天，“中国城市地铁排名”榜单出炉并在网络上引起不小的讨论热潮。

有一种说法是，有地铁的城市，才有未来。

什么样的城市才能通地铁？在参谋长看来，三个必要条件：中等以上的城市体量、充足的人口数和良好的经济状况。三者任缺其一的城市若要建地铁，都有“打肿脸充胖子”之嫌，也是对资源的极大浪费。

而地铁作为城市最重要的公共交通系统，对楼市的影响也是不容小觑的。

地铁线路的开通，对城市板块价值的提升是飞跃式的。从房产销售们的辞令中，我们就能清楚感受到，临近的地铁站对于楼盘项目来说是多么重大的卖点和核心价值。

所以，今天我们就来全方位无死角地聊聊地铁和楼市。

有地铁的城市，才有未来

既然说有地铁的城市才有未来，我们就先来看看中国大陆地区，有哪些城市已经被列入了“未来之城”名单。

截至目前，中国大陆已经开通地铁的城市有34座，以首条轨道交通开通时间排序，分别为：北京、天津、上海、广州、长春、大连、武汉、深圳、南京、沈阳、成都、佛山、重庆、西安、苏州、昆明、杭州、哈尔滨、郑州、长沙、宁波、无锡、青岛、南昌、福州、东莞、南宁、合肥、石家庄、贵阳、厦门、乌鲁木齐、温州、济南。

此外，还有8座城市的地铁已经规划在建，分别为：徐州、常州、南通、呼和浩特、绍兴、洛阳、兰州、太原。

而近日新出的“城市地铁排名”榜单，则考察了两项数据。

一项是里程数，排名如下：

还有一项是客运量，排名如下：

参谋长认为，在这两份数据中，第二份其实要比第一份更能说明问题，因为客运量是和城市人口直接相关的，而里程数除了反应地铁线路的密集程度之外，还和城市面积有一定的关联。

以乌鲁木齐为例，尽管里程数排名并不算靠后，但日均客运量却比仅为倒数第二的贵阳的零头。如果结合城市面积和人口数据综合看待这两个排名，便能理解其合理性。乌鲁木齐的总面积为.3平方千米，人口却只有万人；与之对比，上海的面积是.5平方千米，人口为万。

最后看平均每公里客运量，值得注意的是，西安、南京、深圳的地铁客运压力都很大，西安和南京已经超出了一线城市的每公里客运量水平。反之，昆明、宁波、厦门、东莞、贵阳、乌鲁木齐都处于很低的水平。参谋长在开篇就提到过，一个城市修建地铁的必要条件中，面积、人口、钱缺一不可，而对于城市来说，其地铁的修建里程已然超出了客运需求，有浪费资源之嫌。

由此看来，有地铁的城市才有未来，这句话说对了一大半。这也是为什么，当去年国务院52号文下发，轨道交通建设门槛提高后，许多三线城市会发出“路在何方”的悲叹。

但参谋长认为，这句话如果改成“真正有必要也有能力修建地铁的城市，才有未来”要合理得多。

地铁和房价

宏观层面已经说得足够多，但地铁与我们的日常生活息息相关的部分，更值得细究一番。

地铁对房价的作用力，主要是通过提升城市板块的价值实现的。

一方面，地铁的开通直接拉升沿线的土地价值；

另一方面，地铁能够极大地拓展城市规模，甚至使得城市与城市间的边界变得模糊。如上海地铁11号线的开通，使得昆山之于上海的地位发生质变，昆山房价再次跃升一个台阶；又如广佛城际轨道交通的建设，让“广佛同城”更快地落到实地，佛山的房价由此有了更大的想象空间。

毋庸置疑，地铁对房价的作用力，就是直截了当、简单粗暴的。

再具体一点，地铁能够为房价的涨跌传来什么样的信号？

1、地铁运载量反应区域热度

作为城市居民的最直接感受可能就是，早高峰时哪站最挤？晚高峰的地铁乘客又去了何方？

一份研究给出了这样的结论：关于地铁运载情况的大数据显示，以下几个与地铁关联的区域房价更具潜力。

中心城区外的各大商圈；

地铁换乘站及终点站；

工业园等产业聚集地。

各位读者也可以自行查阅自己所在城市的地铁热点图，从而找出城市人群聚集的区域，帮助自己形成对城市板块价值的判断。

2、地铁一定带来房价上涨吗？

答案是不一定。

第一，对于地铁的密集度本就已经很高的区域来说，地铁对于板块价值的拉升作用是极小的，这体现的是边际效应递减原理。

也就是说，当开发商以新的地铁线路即将开通为由抬高价格时，你一定要再作衡量。实际状况是，越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房价的升幅才越大。

第二，对于地铁的外围区域来说，房价有可能不降反升，这是地铁对周边住房的虹吸效应。

也就是说，沿线区域房价上涨和外围区域房价下跌可能同时发生，一定要把握好住宅和地铁站的距离，太远的楼盘可能会“反向”享受地铁带来的利好。

第三，地铁对房价的影响是有时间上的周期的，一段时间之后房价可能会下跌。

在地铁开通的规划出台后，市场预期向好，房价会迎来提振。而当地铁正式开通后，由于前期预期的透支，房价可能会迎来一段时间的调整期，而后才会再次发力。

因此对于购房者来说，地铁正式开通前的一两年，是购入沿线房产的最佳时机。

俗话说，地铁一响黄金万两。无论是对于某个城市，还是对于城市中的某一区域来说，这句话基本都能普遍适用。

与此同时，也希望读到这篇文章的各位把上述几点铭记于心，不至于因为盲目追求“地铁房”而在错误的时机、错误的房子上付出过高的成本。

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