无锡楼市“面粉”贵过“面包”！谁来买单？

无锡楼市“面粉”贵过“面包”！谁来买单？　　年可谓是全国“地王”年，仅在年上半年全国就拍出宗“地王”，进入下半年后，全国“地王”热度不减，相继出现全国土拍史上最贵“地王”。目前，“地王”的热度还在持续发酵，8月23日，苏州市国土资源局一口气挂出27幅地块，受到了外界的瞩目，而无锡在9月份还有5宗“明星”地块要拍卖，或许会再次刷新无锡土拍史。　　无锡土拍严控变放缓土地供应突然加大

　　近几年，由于无锡楼市主要以去化库存为主基调，所以在土地出让上管控比较严格，收紧了土地出让的节奏。从近几年无锡规划出让土地和已出让土地的数据可以看出，是呈现逐年递减的。

　　今年上半年，无锡居住用地出让有限，除白屈港地块以高溢价成交外，其它居住用地均已无溢价成交。同时，白屈港地块也成为年上半年无锡唯一一宗“地王”，最终成交价为5.15亿元，溢价率.77%，楼面价为.46元/平方米。

　　白屈港地块被高溢价拍出后，引起不小的波澜，周边在售楼盘房价借机上涨，成为后来“面包”与“面粉”价格齐涨的导火索。

　　进入下半年后，在无锡楼市去存周期大幅缩减的情况下，无锡土地出让突然放缓，仅7、8月份，无锡就已经挂出12宗地块，是上半年挂牌出让地块的2倍多，目前12宗地块中已有7宗成交，还有5宗地块仍在挂牌中，会在9月底之前相继拍卖。　　

8月集中出“地王”溢价率创锡城土拍史历史新高

　　在已成交的7宗地块中，其中有6宗均是以高溢价、高楼面价成交。

　　8月8日，锡山区锡东新城XDG--10号地块率先敲开了年下半年无锡土拍的“大门”，12家开发商报名竞价，在经过了47轮次，近一个小时的竞价之后，该宗地块最终被中梁地产以万元，溢价率.59%竞得，楼面地价为.72元/平方米。

　　8月19日再有3宗　　锡山区东北塘地块被蓝光以总价万元，楼面价.45元/㎡，溢价率.61%竞得；滨湖区闪溪河地块被中锐以总价万元，楼面价.15元/㎡竞得，拍出无锡史上最高楼面价，成太湖新城新晋楼面价地王；

　　梁溪区锡钢地块是8月19日最后一块出让的压轴地块，也是竞争最激烈的地块，15家房企报名争夺，鏖战轮，最终融创杀出重围，以36.2亿元，溢价率.78%，楼面地价为.4元/㎡拿下！该溢价率已经破了4月白屈港保持的.77%溢价率纪录。.4元/㎡的楼面价也使该地块一跃成为梁溪区新地王！

　　两天后，无锡再次迎来重磅土拍，锡山区两宗精品地块于8月22日拍卖。

　　经过轮次2个小时的竞价，锡山区锡东新城商务区核心地块最后由广东美的置业有限公司竞得，成交价万元，溢价万元，溢价率达.82%,成交楼面价元/平方米

　　原天一实验中学地块经过轮次1个半小时的竞价，最后由无锡红豆置业有限公司竞得，成交价万元，溢价万元，溢价率达.36%,成交楼面价48元/平方米。

9月5宗“明星”地块拍卖再续“钱源”！

　　无锡土拍像上了发条，9月还有5宗地块相继拍卖，分别是梁溪区丁村地块、滨湖区朗诗新郡南地块、滨湖区人民政府西地块、梁溪区明丽雅地块和锡山区宜家、红星美凯龙东地块。

　　滨湖区XDG--14号地块（朗诗新郡南地块）位于太湖新城贡湖大道与塘铁桥路交叉口东南侧，地块面积.6平方米，土地使用用途纯居住用地，容积率≤2.5，地块出让金起始价万元，起始楼面地价.78元/平方米。

　　梁溪区XDG-0-39号地块（丁村地块）位于江海路西侧、广益路北侧，总占地㎡，土地用途为居住用地，容积率≤2.0，出让起始金为万元，起始楼面价为元/㎡。

　　滨湖区人民政府西地块名称为XDG--8号地块，地块位置滨湖区金城西路与金水路交叉口西北侧，地块面积.6平方米，地块用途为居住用地、商业用地，容积率≤2.5，土地出让金起始价万元，竞买保证金万元，地块出让年限居住用地70年，商业用地40年，起始楼面地价元/平方米。

　　梁溪区XDG--17号地块（明丽雅地块），地块位于梁溪区南湖大道与金城路交叉口东南侧，总占地.1㎡，土地用途为居住、商业用地(其中商业建筑面积不少于核定建筑面积的25%)，容积率≤3.3-3.5，出让起始金为万元，竞买保证金为万元，起始楼面价为.9元/㎡。

　　XDG-0-24号地块位于锡山经济开发区红星美凯龙东、宜家购物中心东，总占地㎡，土地用途为居住商业用地，容积率≤2.5-2.8，出让起始金为万元，起始楼面价为元/㎡。

　　据了解，朗诗新郡南地块已吸引万科、华润等近30家房企　　上半年，国内一线城市土地拍卖不断冒出“地王”。下半年，受此影响，二线热点城市成都开始发力，无锡下半年在土拍上表现不粗，在一个月内的时间里接连拍出高楼面价、高溢价率地块。

　　下半年无锡共成交土地金额77.41亿元，其中中梁地产首次进驻无锡贡献5.16亿元，蓝光地产第三子成功落子锡山区贡献8.95亿元，中锐地产拍下滨湖区闪溪河地块贡献1.35亿元，融创地产再次拍下梁溪区大体量地块，贡献36.2亿元，美的首次进驻无锡拍下锡山区锡东新城商务区核心地块，贡献11.3亿元，红豆落子锡山区原天一中学旧址贡献14.45亿元。

　　通过统计数据可以发现，无锡最新的“地王盛宴”呈现出三大新特点：

　　一是高价地块由中心城区蔓延至郊区片区，锡山区、梁溪区均出现高溢价、高楼面价地块，周边房价连带一起上涨。

　　二是拿地者均出手不凡，参与到无锡下半年土地竞拍的开发商均是全国知名房企，央企、国企居多。在竞拍锡山区原天一中学旧址地块是，中锐地产竟一次加价2.4亿元，掀起了当天土拍的高潮，同时也创下一次加价幅度最高的记录。

　　三是溢价率、楼面地价等创下新高。6宗“地王”溢价率均超过%，其中有宗地块溢价率超过%。梁溪区XDG--9号地块楼面价为.4元/平，溢价率为.78%，无论是溢价率还是楼面价都创下区域内最高值。锡山区原天一中学旧址最终楼面价为48元/平，楼面价超过了梁溪区以及滨湖区，比周边在售成品价格还要高，溢价率为.36%。　　

地价贵过房价未来楼盘谁来买单

　　“地王”频出，无锡楼市“面粉”比“面包”还贵的现象凸显。8月8日，中梁地产以.72元/平方米成交锡山区锡东新城地块，楼面价几乎要追上年初锡东新城的房价；8月19日，中锐地产拍下闪溪河地块，楼面价为.15元/平方米，而之前周边的房价仅为00元/平左右，在中锐地产拍下闪溪河地块后，周边在售楼盘纷纷涨价，目前周边在售楼盘房价在元/平左右。

　　“这么高的土地成本，将来谁买单？”“地价贵，房子就贵，无锡房价难道又要涨了”……面对高价地块纷纷出现，不少购房者担忧未来房价上涨。而对开发商来说，高地价虽然有助于推高房价让部分开发商受益，但对大多数开发商来说未必是好事：一是推高了拿地成本和门槛，二是对拿下“地王”的开发商本身来说也是极大的风险。

　　事实上，高价地的出现，对区域房价的刺激立竿见影。8月8日，锡山区锡东新城拍出高溢价地块之后，周边在售楼盘房价均提价过万，滨湖区房价则提至00—元/平左右，还有不少楼盘出现捂盘惜售的情况。

　　楼市的热销，令开发商们纷纷涌入土地市场，甚至不惜成本制造“地王”，在不断消化库存的同时，又在不断制造新的库存，而且这些新库存的“成本”与之前相比又高了不少。一旦市场再度遭遇调整，那么这些新“地王”又将何去何从？