当心在无锡投资房产,这个指标关乎生死

文/杨荣

01、

没错，这个指标就是“租售比”。

过去，也就是在房地产市场野蛮生长的这十多年，几乎所有人对房产的印象就是，它是最稳定的投资之一，甚至可以说没有之一。

这些年，几乎所有城市内的房产，不论是县级、地级、市级、还是直辖市。

可以说，只要你买了房子，就能一定程度的享受到房价上涨带来的红利。区别只是幅度的大小而已。

过去，我们从来不注重“租售比”这个指标。

毕竟在年涨幅动辄十来个点，时不时还来个“超级加倍”的时代，拿两三个点的租金甚至连“鸡肋”都称不上。

广大房价上涨的既得利益者们沉浸在财富大幅增值的喜悦里，很多人都没有发现，整个市场已经开始悄然分化。

有些资源枯竭、产业坍塌、人口持续流出地区，房价已经开始进入不可逆的下跌周期。

而大部分较为核心的城市或是地域，其内部的分化也越发明显。

比如无锡，感觉上好像房价这几年也一直在涨，然而实质上现在走的是“板块轮动”的风格。

去年你涨了，那今年你就歇一歇，相关部门给你来点限制调控一下。

好了，那么今年轮到我来涨一点。

这样的结果，各个板块轮动一下，等一圈轮动之后，很可能已经四五年过去了。

02、

如果，未来在政府层面科学的政策调控下，房价维持着不涨不跌或只是小幅上涨的状态。也就是说，买入就等大涨的时代逐渐过去了，我们投资房产要开始好好算比账了。资金成本多少？持有成本多少？和持有期间的年均涨幅的对冲之后，能赚到多少的收益率？能不能跑赢无风险理财？如果这笔账算下来，发现可能收益率再也没有印象中那么高了，或许只是小幅跑赢了无风险理财。但是我们即不甘心去买4%左右的理财产品，又没有其它更适合的低风险投资标的，我们应该怎么办？这个时候，对于准备投资持有的房产来说，租售比是多少，就成了一个拉开差距的指标。

来源：bwc中文网

据了解，5%以上的租金回报率，才是属于适合投资的楼市，这样的楼市相对来说也是比较健康的。

比如美国的达拉斯、洛杉矶、纽约，加拿大的蒙特利尔，日本的大阪、东京，其租金回报率都达到达到了5%以上。

相比之下，中国的租金回报率就比较低了，一线城市北上广深没有一个超过2%的。

03、据城市房产网统计，无锡的的平均租金为每平米21~23元左右。也就是说在无锡租一套平方米的房子，以平均租金来看，一个月大约为2~元。按照无锡的新房最新均价元来说。一套平米的房子算上税费，起码在万左右。取元/月的中位数，一年租金收益为元，以2.64万/万，租金回报率仅在1.4%左右。数据来源：安居客而重点在于，同样的总价所购买的房产，在不同的地段与不同的因素下，出租价格的来去还是比较大的。比如拿蠡湖新城板块的蠡湖香樟园举例，其㎡面积的户型，现在二手房的实际成交价格在万左右，而出租的月租金在~元/月。经过计算，年租金回报率为2.8%左右。而我现在所租住的位于南长区的金科世界城，其平的户型售价在万左右，而我付出的租金为元/月。经过计算，年租金回报率为1.5%左右。其中，有接近一倍的回报率差值。由此不难得出结论，在同一时间区间内价值涨幅基本一致的前提下，租金回报率的多与少，在未来将是拉开总体投资回报率的关键指标。而租金的高低优劣，不仅仅是关乎于投资回报率的多少，更重要的，租金回报率高的房子，往往代表着更好的流动性。容易出租，说明有人口支撑，有人口支撑，才能持续的有交易。有持续性交易才有流动性，有流动性才能在要出手时快速变现。而能租出高价格的房子，其圈层及品质更有保证，保值增值的能力对应也就更强。因此，在未来房地产日常日益归于理性的前提下，在无锡投资房产，“租售比”这个指标将越来越重要。







































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