这座国家中心城市,为何打响全面救市第

作者丨阿树

编辑丨乔治

最近，郑州一纸楼市新政迅速引爆了房地产圈。

▲郑州出台一系列房地产宽松政策

本次新政共列出了19条措施，取消“认房又认贷”、鼓励老人投靠亲友买房、发人才购房补贴、下调贷款利率以及重启“棚改”货币化安置……全部都是指向全面放松限购限贷的政策，力度空前。

作为第一个旗帜鲜明下场“救市”的二线省会，郑州为何急着为楼市护盘？救市效果如何？

在多重国家机遇助推下，它还能继续拉动塌陷的中部，向东看齐，一步步成为内地的“沿海”吗？

这要回到郑州的经济基本面来看，此刻不失为一次审视的时机。

01

低迷

郑州楼市已经偃旗息鼓很久了。

有多方面数据可以作为印证。

其一，郑州房价横盘已久。中国房价行情网显示，自18年开始，郑州二手房均价一直保持在1.5万/㎡的水平，楼市趋冷，房价已经横盘了好几年。

其二，投资下滑，成交下滑，库存高企现状难以改变。

据郑州市统计局数据，年郑州房地产开发投资同比下降9.9%。全市新建商品房销量比去年同期下降了33.55%，甚至不足5年前的一半。

这其中，一大不容忽视的隐忧是郑州去化困难的库存量。

自年以来，巨量供应城改用地，整个城市都像是个大工地，年复一年在修路、建新的商品房，导致供远大于求，为房子库存高企埋下伏笔。有房企专家去郑州调研后发现，至少得用三四年才能把存量房消化掉。

年以后，郑州主城区的地产开发逐步放缓，随着郑州最后一个城中村陈寨于年春爆破，郑州中心城区已基本无地可卖。到了年下半年，郑州楼市开始加速下行，开发商债务问题集中爆发，郑州楼市几乎陷入“半瘫痪”的状态。

为此，“河南房企地头蛇”建业集团这两年已经裁掉了4成员工，不少当地房企宣布放长假，给驻守员工发一两千的底薪。不少龙头房企都开始“降价分期”销售，然而依然少有人问津。

其三，房地产市场需要普通购房者的购买力作为支撑。

而在经济下行态势下，一些掏空家里六个钱包买房的郑州打工人，却出现了断供的情况。

这一点，从法拍房的数据能够窥知一二。

倘若把所有省份所有城市的法拍房对比下，你会发现，在中国的热点城市里，法拍房数量最多的城市是郑州，多达套。

这背后隐含着万千家庭疫情下失业断供、弃房离场的无奈身影。

叠加过去一年疫情、暴雨等各种天灾人祸对郑州的极大影响，收入增长停滞倒也罢了，真正致命的是对信心的打击。

熊市时，信心比金子都珍贵。

有信心才会扩张消费、多生孩子、安居乐业。

没有信心，房企不拿地了，客户不买房了，大家都躺平了，郑州楼市就这么步入了“黑铁时代”。

楼市一片颓靡，也造成了郑州经济增速的下滑。

郑州，年GDP仅为亿元，甚至下半年一直是负增长，跟同属一个梯队的青岛、无锡、长沙差距不断拉大，被佛山紧追，与几个黑马省会济南、合肥、福州的差距也在逐步缩小。

▲图源：时代数据

种种这些，成了郑州打响新一线城市全面救市第一枪的主要背景。

02

高光

一直以来，土地财政几乎是所有中国城市快速发展的秘诀。

经济学者兰小欢在《置身事内》一书中，总结了过去这些年地方政府发展经济模式的三大特点：城市化过程中“重土地、轻人”；招商引资竞争中“重规模、重扩张”；经济结构上“重投资、重生产、轻消费”。

重土地，重扩张，重投资，这几点放在郑州身上尤其贴切。据新华网统计，郑州是24座万亿GDP城市里，土地财政依赖程度最高的，高达28.9%，已经超过了昔日的“卖地狂魔”杭州。

甚至可以说，郑州近20年来的发展是“卖地卖出来的”，个城中村，每个村人，催生了大量热钱。年东区2万一亩地都没人要，到年就飙升到万一亩，年那会，郑州出售的土地面积达到杭州的2倍。

只不过在新一轮的城市化进程中，经济的天平正从效率一端转向公平一端，卖地拉动经济、无序扩张的时代逐步式微，靠土地财政支撑城市发展的模式已经难以为继。

叠加房地产税呼之欲出，一众房企陷入嗷嗷待哺之境，不少城市都亟需告别楼市依赖症。

郑州并非只有把当地的经济绑在楼市上这一条路。

全省近1亿数量的人口红利，八爪鱼般完善的米字型交通网络，一片重围中拿下富士康等转移产业，靠临空经济、中欧班列壮大外贸经济，都是这座城市的底色优势。

也正是凭借这些利好，郑州在北方经济相对失速、南强北弱的新变局中，一路赶超济南、哈尔滨、沈阳、大连、西安，紧追青岛，跻身万亿级城市，闪耀北方。

▲近40年郑州GDP在全国城市排名中的变化表

比如前几年的耀眼成绩，对大郑州来说可谓扬眉吐气：

年，斩获国家中心城市；

年，实现三大飞跃：GDP总量破万亿，常住人口破万，人均GDP破10万元；同年，国务院印发通知，支持郑州机场利用第五航权，允许外国航空公司承载经郑州至第三国的客货业务；

年，GDP增速（6.5%）位居重点城市第一梯队，跑赢全国水平（6.1%）;

……

一时间，它不再是外界眼中“没存在感”、“外省招黑，省内不服”的郑县，而是领军破风、承载着“破解南北差距”命题的大郑州。

一方面，劳务输出的数量在逐年减少，越来越多的河南人开始用脚投票，回到家门口工作，郑州人口回流现象愈发明显。目前郑州的常住人口有.06万，净流入人口达到.46万，排在全国第10名，增量位居中部第一。

▲图片来源：第一财经，根据各地统计年鉴、统计公报、公开数据整理

另一方面，随着强省会的推动和本省经济的发展，郑州还先后建设出极具活力的郑东新区和临空港区，前者从昔日房价三四千的“鬼城”狂飙到均价三万，彻底实现了逆袭；后者坐拥余家产业链上下游企业，已形成以智能终端为代表的世界级电子信息产业集群。

这其中，标志性事件便是拉来了富士康。

在富士康这条“鲶鱼”的拉动下，华为、苹果、中兴、创维、OPPO、酷派、魅族等上百家终端智能制造企业纷至沓来，电子信息产业成为郑州一大经济支柱，承载了郑州经济体量的腾飞。

据统计，全球每7部手机中就有1部来自郑州。

这是楼市隐患出现前，郑州迸发出的高光时刻。

03

爬升

如果说郑州只有富士康，就有失偏颇了。

富士康之于年的郑州，只是产业结构调整、多万劳动力转移的需要。

现在的河南打工人，除了富士康，也有快递、外卖等灵活就业、收入激励更大的新选择，去富士康干流水线的活，已经不那么香了。

此外，自富士康、上汽之后，郑州还与阿里“联姻”，产业结构日趋数字化、现代化，逐步形成了汽车及装备制造业、新材料业、生物及医药业、白色家电等优势产业。

除了引进的上汽乘用车、东风日产、郑州日产、郑州海马汽车基地，郑州还有本土车企——宇通。资料显示，宇通客车是全球最大最先进的客车及新能源客车生产商，客车年生产能力达台以上，其新能源客车国内市场占有率超过40%。

在传统产业之外，阿里、海康威视、浪潮、大华、启明星辰、新华三等一众互联网公司均在郑州落户并带动了当地的数字化升级，蜜雪冰城、巴奴火锅等走向全国的消费品牌，多次让郑州成为流量中心。

一系列组合拳看下来，郑州在城市建设上的“硬件”层面，早已今非昔比，但在比拼软实力方面仍有亟需补足的短板，里面的内涵都没填补上，教育、医疗、文化都支撑不起来。

譬如，科教资源羸弱，只有郑州大学一所大学；医疗资源亟待改善，医院数量与当地人口严重不匹配；历史底蕴更是不如古都洛阳、开封，缺乏历史国潮底蕴……

▲人满为患的医院

如此一来，郑州固然能吸引本省的人口，但自身辐射带动能力、培育和吸引高端人才的魅力，还比较有限，难以实现质的突破，在比拼人才、创新要素的新一轮城市竞争中，容易陷入被动。

毕竟，决定城市竞争力的关键，归根结底还是要落在“人才”上：高端产业需要高端人才，它是一个汇聚、容纳丰富多元人才和产业的复合生态，并不是哪个城市交通便利、政策红利多就能办到的。

有了人才，才能吸引产业落地，消费增长，推动楼市繁荣。对很多年轻人来说，买房买的并不只是一套房子，而是为一个城市的未来买单。

这也是为什么，从郑州楼市“松绑”后的市场反应来看，作用并不是很大。

据诸葛找房数据，新政出台第一周，郑州新房市场受政策影响尚不明显，开发商推售热度不高，去化情况也不理想，2个项目加推整体去化约19%。在郑东新区、经开区、中牟、港区二手房差额税变动（正常买卖个税差额20%和个税1%，买卖双方可自由选择）的助推下，二手房流通领域的费用大大降低，倒是有所起色，咨询量明显增多。

因此，郑州楼市想要全面回暖，仍需较长时间，将受到人口、产业、疫情、营商环境等多个要素的综合影响。

最长期主义的关键一点，在于这座城市能否在经济层面提振，能否从低端产业链向上爬升，向高精尖、重质量的方向迈进。

比如，作为“一带一路”的中欧中心点之一，郑州能否充分发挥交通枢纽优势，围绕陆港发展高端出口产业，打造一个新的产业集群？

能否壮士断腕，在国家中心城市的利好下，逐步告别地产投资驱动的路径依赖？

毕竟，救市救得了这一次，下次呢？过度依赖土地、房产，永远会是一个无底洞。

毫无疑问，告别路径依赖并不容易，它需要全新的治理思路，善于审时度势，在原有优势的基础上打造出新的产业集群和新的增长点。

它的这一阵痛，同样是中国的缩影。

对“先天不足”、短板明显的郑州来说，还需跑得更快一些才行。

参考资料：

1.新华网，“万亿俱乐部城市”房地产依赖度排名：郑州最高北京最低

2.时代数据，年GDP百强城市出炉：GDP万亿城市增至24城，鄂尔多斯人均GDP全国第一

3.年郑州市国民经济和社会发展统计公报

4.每日经济新闻，有人大半夜还在咨询，“松绑”后郑州的楼市火了吗？

5.中欧商业评论，“移民城市”郑州，核心问题还是“人”

6.第一财经，最新十大人口净流入城市：深圳第一中西部两城在列

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